Zsiday-blog

A hitelundor vége / közpénz

2014, Augusztus 30 - 08:32

A 2008/9-es válság elindulásakor azt gondoltuk, hogy - hasonlóan az 1929 utáni időszakhoz - hatalmas hitelundor fog elkezdődni, amely egy generáción át tart. Arra számítottunk legtöbben, hogy a lakosság/vállalatok sokáig, akár 10-15 éven át hitelvisszafizető lesz, és eszébe sem jut újból elkezdeni a hitelállomány bővítését. Nem így történt.

A jegybankok agresszív beavatkozása miatt (jellemzően negatív tartományba nyomták le a reálkamatokat a rövid, és sok helyen valószínűleg a hosszú oldalon is), a lakossági hitelterhek jelentősen csökkentek, a fellélegző lakosság elkezdett költekezni, a javuló gazdasági hangulat, és töméntelen olcsó hitel hatására pedig leállt a hitelvisszafizetés, és ismét nettó hitelfelvevővé kezdenek válni mind a vállalatok, mind a lakosság. A hitelciklus  (hitelleépítési része) így nem tudott végbemenni, a korábbi buborékot azelőtt újra kezdjük fújni, mielőtt leengedhetett volna. Ez rövidebb távon (2-5 év) pozitív a gazdaság teljesítménye szempontjából, hosszabb távon pedig (egyrészt mind halottak vagyunk, másrészt viszont) valószínűvé válik, hogy még a 2008-9-esnél is pusztítóbb hitelösszeomlással fogjuk magunkat szembetalálni valamikor...

Lássuk mi zajlik Amerikában:

http://www.portfolio.hu/vallalatok/penzugy/evek_ota_nem_latott_hitelezesi_adatok_az_amerikai_bankoknal.4.203022.html

Az olcsó pénz végül győzedelmeskedik, és várhatóan a következő 1-2 évben igen erős amerikai gazdasági teljesítmény várható ennek köszönhetően.

De nem csak amerikai sajátosság ez. A hazai jegybank agresszív, a Fed-hez sokban hasonlító hozzáállása miatt itthon is véget érni látszik a hitelundor (deleveraging): http://www.portfolio.hu/vallalatok/penzugy/megindult_a_roham_a_lakashitelekert_tiz_eve_nem_pipaltunk_ilyet.1.203057.html

Jól látható, hogy mi történik mind a vállalatoknál, mind a lakosságnál: a devizahitelek visszafizetése tovább zajlik, viszont egyre több forinthitelt vesznek fel (a cégek főleg NHP-t). A vállalati szegmensben úgy tűnik már véget ért a nettó hitelvisszafizetés, míg a lakosságnál várhatóan hamarosan véget fog. (ez egyébként azt is jelenti, hogy a hazai folyó fizetési mérleg-többlet jelentősen csökkenni fog)

Különösen érdekes a cikk címében leírt folyamat is: látványosan növekszik az új lakáshitelek mennyisége, ami megerősíti véleményemet, miszerint (legalábbis a Bécs-Budapest tengelyen) igen komoly lakáspiaci mélypontot láttunk, amiből a következő 3-5 évben 30-50%-os áremelkedés jöhet. Minden a lakásárak emelkedése irányába mutat: nőni fog a hitelkereslet, az alternatív befektetések alacsony hozama miatt nagy lesz a befektetési célú ingatlanvásárlás is, pozitív a migráció, nőnek a reálbérek, és nincs kínálat, nincs új építés. Csak pozitívumok vannak...

***

Eközben megy a törpölés azon, hogy a jegybank gigantikus, 200 milliárdos alapítványbiznisze akkor mi is. A forrását legalább már tudni véljük, valószínűleg a jegybank nyereségéből van:

http://www.portfolio.hu/gazdasag/elmagyarazzuk_honnan_jon_a_jegybank_200_milliardja.4.203052.html

Ez nagyon leegyszerűsítve úgy képződik, hogy a még anno olcsón beszerzett, devizatartalékban pihenő eurót (265-270 környékén lehet az átlagos bekerülési áruk) leváltották a jelenlegi magas (310-15-ös) árak mellett. Ez egy számiviteli profit, ettől nem lettünk gazdagabbak, a jegybank nem talált fel semmit, az egész annak következtében képződött, hogy leértékelték a forintot. Sőt, ha leértékelnék mondjuk 400 Ft/euróra, akkor még több "profitot" tudnának elérni, de beláthatjuk, hogy azért ez nem biztos, hogy annyira pozitív az országnak. A jegybanknak nem célja, hogy nyereséges legyen, és sikerességét sem ez alapján kell mérni - a fentiekből ez már könnyen belátható.

De ha már nyereséges, akkor elköltheti-e a saját nyereségét? Jogilag igen, úgy tűnik minden megfelel a törvény betűjének. Ugyanakkor mivel az MNB a magyar állam tulajdonában van (tehát teoretikusan a mi, adófizetők tulajdonában) ezért minden nyeresége/vesztesége a zemberek nyeresége/vesztesége, ilyenformán 100%-ban közpénz. Tehát a jegybank érvelése, miszerint nem közpénzt költött jogilag/technikailag igaz, de facto azonban nem igaz. Az MNB vagyona, nyeresége, vesztesége mindig is közpénz volt.

200? MILLIÁRD?

2014, Augusztus 28 - 11:07

Ez most komoly? Mert viccnek elég erős...A papíros HVG vezércikke szerint az MNB 200 MILLIÁRD forintot juttatott alapítványainak.

Amennyiben igaz, az egészen elképesztő, és messzire mutató dolog, és nem értem, hogy miért nem mindenki csak ezzel foglalkozik? Nem is pusztán az összeg nagysága a hihetetlen, hanem az is, hogy ezt elméletileg a gazdasági képzés fellendítésére szánják. Egyrészt ennyi pénzből az egész országot bankárrá lehetne kb. képezni (Izlandnak is hogy bejött :) másrészt viszont ott a nagy kérdés, hogy honnan a fenéből vette ezt a pénzt az MNB? Azért itt az éves magyar GDP 0,6-0,7%-ról beszélünk, tehát nem aprópénzről van szó. Ha ezt a pénzt a jegybank nyomtatta, akkor az teljesen alááshatja a jegybanki hitelességet, ha a devizatartalékból vette el az is. Továbbá, mivel ez a pénz feltehetően állampapírokban landolt végül (az MNB pénzt adott az alapítványainak, akik ezt nyilván betették valamibe, vélhetően állampapírokba) tehát ez effektíve az államadósság tiltott jegybanki finanszírozása.

A nagy probléma az, hogy ha ezt a költségvetés csinálná, akkor az EU már a nyakunkon lenne, mert a 3%-os hiányt bőven túllépnénk. Így viszont, hogy az MNB finanszírozta valamilyen formában ezt a bulit, még súlyosabb a helyzet, mert nem nagyon látni mi a forrása, és akár a saját tőke felhasználásáról, akár szimpla pénznyomtatásról van szó, egyrészt a piaci bizalom teljes elvesztését, másrészt mindenféle EU-s büntetéseket kockáztatunk vele

Egyébként amikor a hírt megláttam, ez ugrott be:

https://www.youtube.com/watch?v=WSxuagv7UFE

index cikk erről:

http://index.hu/gazdasag/2014/08/28/igy_szorja_a_penzt_az_mnb/

A nagy félreértés

2014, Augusztus 26 - 08:17

A pénzügyi sajtóban teljes félreértés övezi a pénznyomtatás (QE) tőzsdékre gyakorolt hatásmechanizmusát. Ez annak kapcsán jutott eszembe, hogy több helyen is olvastam, hogy Draghi elkezdheti a QE-t Európában, és ez milyen jó a tőzsdéknek - erre pedig példaként az amerikai tőzsdék elmúlt évekbeli szárnyalását hozzák fel.

A tőzsdéket azonban alapvetően nem a QE mozgatja. Nézzük meg USA-t, hogy miképpen alakult a cégek profitabilitása, és rögtön látni fogjuk, hogy valójában semmi más nem történik, mint az, hogy a részvényárak a profit(várakozásokat) követik: http://www.yardeni.com/pub/peacockfeval.pdf

Amíg csökkentek a profitvárakozások, addig esett a tőzsde, amióta emelkednek, emelkedik. S mivel a profitok új csúcson vannak 2007-hez képest, a részvényárak is. Természetesen a piaci hangulat hatására voltak mindenféle cikcakkok ebben a menetben, de alapvetően a sztori igen egyszerű: ha nő a profit, akkor felmegy a részvényár is.

Jó mutatja ezt Japán példája, ahol 1997 óta (!!!) megy a nullkamat politikája, időnként a pénznyomtatás, mégsincs töretlen bikapiac, sőt!. Amikor baj van a gazdasággal, akkor nullkamat ide, QE oda, a részvényárak esnek. És fordítva. Ennélfogva a gazdaság (és profitok!!!) fő irányának eltalálása a legfontosabb a közép-hosszabbtávú trend szempontjából.

Ebből a szempontból USA-ban szerintem két oldala van az éremnek (nemihába fakadt ki Truman elnök annak idején: "Give me a one-handed economist! All my economists say, On the one hand..., on the other...). Egyrészt a gazdaság a következő időszakban véleményem szerint igen erős lesz, 3-4%-os növekedéssel, de a hitelköltségek, és munkabérek emelkedése miatt ez nem feltétlenül fog magasabb profitabilitást jelenteni.

Japánban a belső kereslet összeomlásban van és úgy is marad, ezért a profitok valószínűleg jelentősen esni fognak, kivéve ha ezt ellensúlyozza a jen jelentős esése a dollárral szemben.

Európában a fő kérdés nem az hogy lesz-e QE, hanem az, hogy lesz-e növekedés. Szerintem igen, ugyanis a jelenlegi gyengélkedést elsősorban a banki stressztesztek miatti kényszerűen folytatódó hitelcsökkenés, deleveraging okozza. Ám a monetáris kondíciók folyamatosan javulnak: gyengül az euró, és sose lehetett még ilyen olcsón hosszú hitelt felvenni Európában (már akinek adnak). Mivel a kormányzati megszorítások is végetérőben vannak, valamint a stressztesztekkel kapcsolatos aggodalmak is idén véget érnek, ezek eredményeképpen 2015-16-ban növekedésnek kell jönnie, ami magasabb profitokban , és ennélfogva magasabb részvényárakban csapódhat le.

 

 

Recesszió. Recesszió?

2014, Augusztus 15 - 10:02

Minden piaci jel azt mutatja, hogy Európában recesszió, a világban is erős lassulás jöhet. Vajon igazuk van a tőkepiaci jelzéseknek?

Az európai kötvényhozamok MINDENKORI minimumot ütöttek, a Bund future és az olasz hosszúkötvényfuture sem volt még ilyen magasan soha. Ez azt jelzi, hogy a piacok egyre inkább az "örökké nulla kamat Európában"-forgatókönyvet árazzák - nyilván azért, mert a gyenge gazdaság miatt kamatemelés sokáig szóba sem jöhet. Eközben a Brent olaj egy éve nem látott mélypontra esett, és ami ennél érdekesebb: az amerikai olajjegyzések is féléves mélypontra zuhantak, a 10-éves amerikai állampapírhozamok pedig egy éve nem voltak ilyen alacsonyak - tehát nemzetközileg is terjed a métely. Minden jel komoly lassulásra, esetleg recesszióra utal. Mi ennek az oka?

Európa fellendülése a reméltnél sokkal gyengébb, ennek legfőbb oka véleményem szerint a bankrendszer körüli kavarásban keresendő. Az ECB által végrehajtott újabb banki eszközminőségvizsgálat (AQR) és stressz-tesztek miatt az európai bankrendszer továbbra is lefagyott állapotban van, és ez őszig/télig így is marad. Mihelyst a vizsgálatok lezárulnak és elindul a TLTRO, a jövő évtől ismét beindul a növekedés. Így én azon a véleményen vagyok, hogy bár a jelenlegi növekedéssel kapcsolatos aggodalmak eltarthatnak akár több hónapig, végül kiderül majd, hogy túlzottak voltak a félelmek, és 2014 második féléve valószínűleg jó beszállási lehetőséget kínál majd valamikor európai részvények vételére.

Az amerikai növekedést ugyanakkor nem fogja megakasztani az európai lassulás, és minden bizonnyal ki fog derülni, hogy valóban lesz kamatemelés (kb 2%-ig) 2015-ben. Előtte azonban még lesznek problémák, mert még sokan nem ismerték fel, hogy mi az esés oka (azt hiszik Ukrajna, miközben az ismételt európai recesszió gyanúja), és ezért lefelé nyomás lehet az eszközárakban globálisan...

***

Magyar bankok: úgy látom az OTP megképezte a céltartalékot az árfolyamrésre, és indokolatlan kamatemelésekre, de a forintosítás az igazi zsákbamacska. Nem tartom valószínűnek, hogy piaci áron történik, és ez még nagyon sok milliárd veszteséget okozhat. Az FHB tőkehelyzetében egy nem piaci forintosítás pedig egészen durva eredményeket hozhat...

MOL: olcsónak gondoltam, amíg arra nem jutottam, hogy 70 dolláros olajárnál nem lenne olcsó. És miért ne menne le oda az olaj?

***

Forint: azon kívül, hogy láthatóan nagyon (valószínűleg túl) alacsony a kamatszintünk, a másik forintgyengítő tényező a devizahiteles csomag lehet. Mivel a bankok nem tudják hogy milyen forintárfolyam mellett lesz a forintosítás, és minél gyengébb ez az árfolyam, annál inkább érdekükben áll már most, még "olcsóbban" megvenni az eurót, ezért minden további forintgyengülés újabb euróvásárlásra sarkallhatja őket, hasonlóan, mint ahogy egy opciókiíró deltahedgel. Bár a forint nem drága, és kamatemeléssel könnyen meg lehetne támasztani, de lehet, hogy erre nem is lesz szükség, mert ha/amikor a kormány kivezeti a devizahiteleket, és ehhez az MNB adja majd az eurót, akkor a hazai devizatartalékok jelentősen csökkenni fognak, és ezzel párhuzamosan definíciószerűen a magyar forint pénzmennyisége, azaz a hazai likviditás is, feltolva ezzel a rövid oldali hozamokat (BUBOR-t, és DKJ-t is), ami jegybanki kamatemelés nélkül is stabilizálhatja a forintot. Kérdés persze, hogy ez mikor történik meg...   

***

Mordor: állítólag Magyarországnak nem érdeke az Oroszország elleni szankciók folytatása: http://www.portfolio.hu/gazdasag/orban_nem_erdekunk_az_oroszok_elleni_szankciok.3.202556.html. Szerintem pedig de. Mordorral csak egyféleképp lehet tárgyalni:

https://www.youtube.com/watch?v=8FfRRpRAHI0

Egyébként az orosz diktatúra sorsa egyértelműen az olajáraktól függ, stabilitását a "mindenki bekussol, cserébe jólét van az olajból"-megállapodás adta. Ha nem lesz jólét olajból, akkor az első rész sem fog működni...

A brezsnyevi pangás újra elkezdődött Oroszországban, és ez minden ott tevékenykedő cégnek rosszk ilátásokkal kecsegtet hosszabb távon is (erősen érintett magyar részvénypiac irányából Richter, Otp)

 

 

Argentínásodik Oroszország

2014, Augusztus 10 - 16:10

Mit kell tenni, ha valamiből várhatóan nagyobb lesz a kereslet, mint a kínálat?

Kapitalizmusban megemelik az árakat. Szocializmusban rögzítik az árakat, és kialakul a hiánygazdaság, feketepiac, meg minden egyéb, amit jól ismer mindaz aki élt a Legvidámabb Barakkban. Úgy tűnik, hogy Mordor erői is szeretnének az argentinok nyomába lépni, meg egyébként is saját tapasztalatból tudják, hogy ez a fajta megoldás mennyire bejön:

http://index.hu/gazdasag/2014/08/10/moszkva_rogzitene_az_elelmiszerarakat/

Sok szerencsét nekik ehhez a kísérlethez, a gazdaságpolitikában számtalan példa volt hasonlókra, tudjuk, hogy végződik ez az önellátás+árrögzítés gazdasági rezsim: infláció, devizaleértékelés, gazdasági hanyatlás (tanulmányozandó sikersztorik: Venezuela, Argentina, Észak-Korea, Kuba). Egyébként az orosz rendszer már attól recesszió közelébe került, hogy nem emelkednek az olajárak, pedig valójában oltári szerencséjük van. Mind a szén, mind a gáz ára összeomlott a 2008-as elsődleges és 2011-es másodlagos commodity-mánia csúcs óta, s az olaj csak azért nem követte MÉG ezeket, mert óriási geopolitikai feszültségek vannak a kitermelő régiókban. Most azonban az európai gazdaságok gyengélkedése miatt könnyen lehet, hogy az arab problémák ellenére tartósan lejtőre kerül végre az olaj ára: akár 60-70 dollárig is leeshet. Ha ez bekövetkezik, az nagy recesszióhoz vezet és/vagy a putyinizmus bukásához, vagy (polgár)háborúhoz...

/javasolt könyv orosz döntéshozóknak: http://www.libri.hu/konyv/kornai_janos.a-hiany.html/

***

Jó megállapítások vannak a cikkben:

http://www.portfolio.hu/gazdasag/csendben_lazit_a_kormany_ebbol_nem_lesz_adossagcsokkenes.3.202359.html

"Kondrát Zsolt, a bank vezető elemzője friss anyagában arra hívja fel a figyelmet, hogy ennek ellenkezőjeként a fiskális politika alapvetően laza, hiszen a váratlanul gyors idei gazdasági növekedés mellett is csak az éppen 3% alatti államháztartási hiány betartására "lő" a kormány. A Varga-csomag melletti csendes költségvetési lazítás idén a GDP 1,1%-a lehet és mindezekkel párhuzamosan ő úgy látja, hogy valószerűtlen a GDP-arányos adósság-ráta fenntartható módon történő csökkenése. "

A kormányzat a gazdasági növekedésből, és alacsonyabb kamatszintből adódó mozgásteret (vártnál több bevétel és kevesebb kamatkiadás) várhatóan nem fogja megtakarítani, azaz nem fog tovább csökkenni a költségvetési hiány. Kényszerűségből betartja a 3%-os limitet, de ez azt fogja jelenteni, hogy az elsődleges (azaz kamatkiadások nélküli) egyenleg folyamatosan romlani fog, tehát a kormányzat folyamatosan stimulálni fogja a gazdaságot fiskális eszközökkel. Ehhez jön hozzá még a monetáris eszközrendszer (pl. MNB NHP), és a kvázi-fiskális stimulusok (pl. rezsicsökkentés, pénzosztás a devizahiteleseknek, stb.). Ezeknek köszönhetően a következő 2-3 évben a potenciálunkhoz képest rapid, 3-4%-os növekedés sem elképzelhetetlen, viszont ennek ellenére (illetve részben emiatt) nem fog nagyon csökkenni az államadósság.

 

 

Európapara

2014, Augusztus 6 - 12:00

Az év elején még mindenki abban hitt, hogy Európa is a stabil növekedés útjára lép. A mostani piaci helyzetet és problémákat pedig az okozza, hogy ez a hit kezd kétségbe vonódni. Nagy, hirtelen mozgások akkor tudnak kialakulni a tőkepiacokon, amikor egy fennálló hitrendszert hirtelen újra kell értékelni. Ez zajlik most a (főleg európai) növekedés kapcsán. Több adat is arra utalt mostanában, hogy az eddig elhitt "double-dip" recesszió, azaz a híres W helyett (amelynek első mélypontja 2009-ben, a második 2011-12-ben volt), inkább WL formációt ölthet az európai fel-nem-lendülés. Ebből következne, hogy "örökké" nulla kamatot fog tartani az ECB, és nem lesz profitjavulás Európában, ami azt jelenti, hogy a tőzsdék nagyon előreszaladtak, és az euró finanszírozó deviza lesz. Úgy látom, hogy ezt a helyzetet még mindig nem értették meg teljesen a befektetők. Ha megértik, azonnal véget is ér ez a fázis.

Azt gondolom egyébként, hogy csak időszakos, pár hónapon, 1-2 negyedéven át tartó gyengeséget látunk egyébként az európai gazdaságban, és jövőre már stabil fellendülésre számíthatunk. Így ez a mostani aggodalom eltúlzottnak fog bizonyulni, és valószínűleg több kockázatos eszközben is jó beszállási lehetőséget biztosít (főleg Európa). A piac egyelőre azonban a japanizációt árazza és ez fájdalmas lehet.

A leggyengébb antilop pedig széles e szavannán láthatóan a forint, éppenhogy csak egy gyenge nyári vihar van készülőben, de már 2-éves mélybe hanyatlott az árfolyama. Kivágták alóla a kamatot, ezt már sokszor írtam, és a forint gyengülése magával húzza a hosszú magyar kötvényeket is - miközben a rövideket  néhány speciális tényező a pincében tartja...

Egyébként szintén a növekedési félelmekre utal, hogy az olaj (brent) árfolyama is idei mélypontján van a tovább folytatódó szír, líbiai, stb problémák ellenére.

Európában tehát para van, és lehet, hogy egy ideig lesz is, de szerintem végül kiderül, hogy mégiscsak van és lesz stabil növekedés. Ahol viszont valóban nagy baj van, az szerintem Japán, erről is írtam már: a belső kereslet össze fog omlani, az export nem fog menni, és a kormányzat visszavonja a stimulust. Nagy recesszió lehet belőle!

Eközben az amerikai gazdaság robog, és véleményem szerint robogni is fog: nem lesz több fiskális megszorítás, ezerrel stimulál a Fed, helyreállt a pénzügyi közvetítőrendszer, és megszűnt a magánszektor hitelleépítése is. Ebből nagy boom jön ki (ami viszont nem feltétlenül jó a részvénypiacnak!), akár 5%-os GDP adatokkal is pár negyedévig. Bérinfláció, árinfláció, és a Fed nagyon gyorsan a falhoz lesz kényszerítve, hogy kamatot emeljen...

Angol ingatlanbuborék?

2014, Augusztus 4 - 11:00

Egy Angliában élő barátom azzal a kérdéssel fordult hozzám, hogy akkor most buborék van-e a brit lakáspiacon? Gondoltam, hogy a sokszázezer "kitántorgott" honfitársunk kapcsán a válasz talán némi közérdeklődésre is számot tarthat.

Az első kérdés, hogy mi az a buborék? Ex-post persze tudjuk, ami után nagy összeomlás jön, az buborék volt. De mivel a buborékok jelentős része teljesen racionális érveken épül, és az összeomlás pillanatáig nem egyértelmű, hogy mi lesz a végeredménye, így előre buborékként tipizálni valamit meglehetősen nehéz. Inkább nézzük meg, hogy mi mozgatja a lakásárakat (bárhol).

- Migráció. Az egyik legalapvetőbb tényező: ahová sokan költöznek, ott sok lakásra lesz szükség, ahonnan elköltöznek ott meg sok eladandó lakás lesz.

- Jövedelmek. A jövedelmek növekedésével nő a vásárlóerő: ha többet keresünk, többet tudunk lakásra költeni

- Hitellehetőségek: Mivel a legtöbb embernek, nincs egyszerre annyi pénze, hogy lakást vegyen, a hitelhez jutás (mennyit adnak, mekkora önrésszel), és a hitel költsége (THM, mennyi lesz a havi törlesztő) alapvető meghatározó tényezők

- Árazás: Historikus és regionális összehasonlításokkal meg lehet nézni, hogy drága-e vagy olcsó egy piac. Ez 1-2 éves távon jellemzően nem működik (a tőzsdén sem), hosszabb, 5-15 éves távon már inkább.

- Építési költségek: Ezen nincs mit ragozni, talán annyi kell hozzátenni, hogy országról országra változik: ahol drága a munkaerő, ott drágább az építkezés. A gazdaság növekedésével nőnek a bérek, és drágulnak az építési költségek is

- Szabályozás, építési lehetőségek: Nagyon fontos. Ha nincs hely, vagy a szabályozó hatóság nem engedélyez új területeken építést, nem növeli a beépíthetőséget, stb. akkor nem lehet építeni, nincs kínálat., és ez felviszi az árakat (pl. Kalifornia számos része) . Ha sok a hely, engedik az építést, akkor nem nagyon mennek fel az árak, mert a kereslethez nagyon rugalmasan tud igazodni a kínálat (pl. Texas).

Nézzük meg a fentiek alapján, hogy mi folyik Angliában (azon belül is elsősorban Londonban és környékén)?

Óriási az Angliába irányuló külföldi migráció: egyrészt jönnek a külföldiek, akik főleg Londonban, és környékén telepszenek le, miközben a britek Londonból kifelé mennek (East, South East, South West). http://www.ons.gov.uk/ons/rel/regional-trends/region-and-country-profiles/population-and-migration---2013/population-and-migration---london.html A lényeg, hogy folyamatosan nő a lakni szándékozók száma Londonban és szélesebb értelemben vett környékén.

A gazdasági válság vége óta nőnek a jövedelmek, és a 0%-on tartott kamatnak köszönhetően van sok, olcsó hitel. Árfelhajtó tényező.

Árazás: A legtöbb mutató alapján magas, és a túlértékeltségnek valahogy majd el kell tűnnie, de rövid távon ez nem számít, inkább hosszabb távon meghatározó(bb).

A legfontosabb azonban a szabályozás, amiről az elmúlt 1-2 évben sokat írt pl. az Economist című lap. Ebben a témában nem vagyok nagyon otthon, de ha jól értem, akkor az önkormányzatok nagyon nehezen engedélyeznek új építéseket, új területeket bevonni beépíthető belterületbe nagyon nehéz, és emiatt nagyon kevés új építés van: https://www.gov.uk/government/statistical-data-sets/live-tables-on-house-building

Tehát összefoglalva: jön egy csomó új kereslet (bevándorlók, beköltözők), ami a szabályozás miatt nem nagyon tud kínálattal találkozni, így az árak felfelé tolódnak, különösen, hogy nő a gazdaság, és van hitel. Mi tudna ezen változtatni? Vagy az ha elkezdenének új területeket elérhetővé tenni építés céljából, erre azonban rövid távon kicsi az esély; vagy ha lenne egy gazdasági összeomlás, egyelőre ez sem látszik; vagy ha megállítanánk teljesen a bevándorlást; vagy ha a hitellehetőségeket jelentősen beszűkítenék. Az utóbbi kettőre láthatóan van igény, és valószínű, hogy a BoE szigorítani fogja a hitelek elérhetőségét. Ha nem lenne (vagy jelentősen kisebb lenne a) bevándorlás, és szigorúbb lenne a hitelhez jutás, az valószínűleg leállítaná az áremelkedést, de összeomlást, tehát klasszikus buborékkipukkanást valószínűleg nem hozna, csak az, ha ismét recesszió alakulna ki ÉS PÁRHUZAMOSAN sok új lakáskínálat (beépíthető terület) kerülne a piacra. Erre sem látok sok esélyt. Az azonban teljességgel lehetséges, hogy ha a fentieknek megfelelően beszűkítik a keresletet, akkor mondjuk hosszú évekig nem mennek sehova sem az árak, és így korrigálódik a túlértékeltség. 

Az angol ingatlanok drágák (befektetési céllal nem is vennék emiatt), de valószínűleg azok is maradnak...